【日進市の相続税対策】2027年から不動産評価が変わる？貸付用不動産の「5年・80％ルール」を解説
【日進市の相続税対策】2027年から不動産評価が変わる？貸付用不動産の「5年・80％ルール」を解説
日進市で相続税対策を考えている方の中には、「現金で持っているより、不動産を購入した方が相続税評価額を下げられる」と聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
これまで相続税対策では、現金を賃貸マンションやアパートなどの不動産に換える方法がよく利用されてきました。
理由は、現金1億円は原則1億円として評価されますが、不動産は土地を路線価、建物を固定資産税評価額などを基準に評価するため、実際の購入価格・市場価格より相続税評価額が低くなるケースがあるからです。
しかし、この不動産を利用した相続税対策について、2027年1月1日以後の相続等から新しい評価ルールが導入される予定です。
相続前5年以内に購入した貸付用不動産は注意
新ルールでは、被相続人などが相続開始前5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産について、従来の路線価や固定資産税評価額だけではなく、原則として「通常の取引価額に相当する金額」で評価することになります。
課税上の問題がない場合には、
取得価額を基に地価変動などを考慮した金額 × 80％
を相続税評価額として使用できる仕組みが示されています。
例えば、相続直前に1億円の賃貸不動産を購入し、従来の評価方法では5,000万円程度になったとしても、今後は単純に5,000万円で評価できるとは限らなくなります。
つまり、「相続が近くなってから不動産を購入して評価額を大きく圧縮する」という相続税対策は、これまで以上に慎重な検討が必要になるということです。
「5年以上持てば大丈夫」とも限りません
もう一つ注意したいのが、財産評価基本通達6項です。
国税庁には、通常の評価方法をそのまま適用すると「著しく不適当」と認められる場合、通常とは異なる方法で財産を評価する仕組みがあります。
過去には、多額の借入れによって不動産を購入し、相続税評価額を大幅に引き下げたケースについて、通常の通達評価ではなく鑑定評価額による課税が認められた最高裁判例もあります。
したがって、「5年以上前に買えば必ず従来の評価で問題ない」という考え方も危険です。
これからの相続税対策では、単純に「評価額が下がる不動産を買う」のではなく、収益性、売却しやすさ、相続人への分けやすさ、借入金、そして相続税評価まで総合的に考えることが重要です。
日進市で相続税対策として不動産購入や不動産活用をご検討の方は、税理士・不動産会社などの専門家と連携し、節税だけを目的にせず、相続後まで見据えた不動産対策を進めていきましょう。
