現金を“建物”に早めに変えておくと、なぜ相続税が軽くなるのか？
【相続税対策の新常識】
現金を“建物”に早めに変えておくと、なぜ相続税が軽くなるのか？
相続の世界では、表に出ない“静かなルール”がいくつも存在します。
その中でも意外と知られていないのが、
「建物は相続税評価が下がりやすい資産である」
という事実です。
つまり、
現金のまま置いておくより、建物という形に変えておくほうが相続税が下がりやすい
――という構造があるのです。
今日は、この“構造”をやさしくひも解いていきます。
■ なぜ建物は相続税評価が下がりやすいのか？
建物の相続税評価は、
**「固定資産税評価額」**で計算されます。
この評価額は、
-
新築時 → 市場価格の約5〜7割ほど
-
築年数が経つ → 毎年少しずつ評価が下がる
-
長く住む → 木造なら20〜25年でかなり低くなる
といった変化をしていきます。
つまり、建物は時間とともに“勝手に”価値が減っていく資産なのです。
一方で、現金は――
常に100%の価値で相続税評価されます。
減りません。眠っているだけなのに、評価はピクリとも動かないのです。
■ 現金 → 建物に変えると“評価圧縮”が起きる
たとえば、親が子に1,000万円を渡し、子が家を建てたとします。
-
新築建物の固定資産税評価額：約600万円
-
10年後の評価額：450万円前後（目安）
もし現金のまま残っていたら、
相続時は 1,000万円のまま評価されます。
けれど建物に姿を変えて10年が経てば、
相続税の計算に使われるのは 450万円前後。
差額は550万円。
これが丸ごと “評価圧縮” となり、相続税を軽くします。
■ この効果は「住宅取得資金の贈与」でも「相続時精算課税」でも同じ
よく誤解されますが、
この評価圧縮の恩恵は
-
通常の贈与
-
相続時精算課税
-
住宅取得資金の非課税特例
どれを使っても変わりません。
理由はシンプルで、
相続税が参照するのは
**“相続発生時点の建物の固定資産税評価額”**だからです。
贈与の制度が何であれ、
建物という評価が下がりやすい資産を持っていれば、
その評価が、そのまま相続税に反映されます。
■ 対策の本質：
「評価が下がる資産に早く変えておく」という行動
相続は、“時間”が味方にも敵にもなります。
-
現金は時間が経っても評価は下がらない
-
建物は時間が経つほど評価が下がり続ける
つまり、
早く建物に変えておけばおくほど、評価が下がる時間が増える
→ 結果として相続税が軽くなる
という、とても合理的な構図が生まれます。
これは“節税テクニック”ではなく、
税法そのものが持つ 性質の活用 です。
■ 注意点もあります
もちろん建物には建物の宿命があり、
-
修繕費
-
メンテナンス費
-
生活状況の変化
などの要素も考える必要があります。
「相続税を下げるためだけに家を建てる」
という発想は本末転倒です。
しかし、
✔ 「どうせ家を建てる予定がある」
✔ 「子ども家族への住宅支援を考えている」
✔ 「現金が多く残りそうで相続税が不安」
こうしたケースでは、
建物化のメリットはとても大きいといえます。
■ まとめ
-
建物の相続税評価は下がりやすい（固定資産税評価額方式）
-
現金は評価が下がらない
-
だから現金 → 建物へ早めに変えておくと評価圧縮が起きる
-
この効果は、贈与の制度が何であっても変わらない
-
住宅取得支援を考える家庭では、非常に有効な相続税対策になる
相続の世界では、
“何を持つか” よりも “どう持っておくか” が、
将来の負担を大きく左右します。
