知らないと損！他人の家をタダで直すと「贈与税」がかかることも？
知らないと損！他人の家をタダで直すと「贈与税」がかかることも？
「空き家を借りて住むことになったから、自分でリフォームした」
「親名義の家をそのまま使って、自費で全面改装した」
そんなケース、実は贈与税の対象になる可能性があるのをご存じですか？
■ 無償で借りた家をリフォームしたら、税金が？
たとえば、
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所有者：Aさん（親や知人）
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借りて住む人：Bさん（子や友人）
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契約：賃料は0円（無償）
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内容：Bさんが自費で1,000万円の大規模リフォーム
この場合、Bさんが出したお金で家の価値が上がると、所有者Aさんが“得”をしたとみなされます。
つまり、Aさんは「経済的利益（＝贈与）」を受け取ったことになり、贈与税の課税対象になる可能性があるのです。
■ 贈与とみなされるかどうかの分かれ目
贈与税は、「ただでもらった財産」だけでなく、無償で利益を受けた場合も課税されるしくみです。
（相続税法第21条の3第1項）
ポイントは「リフォームの内容」です。
| リフォームの内容 | 税務上の扱い |
|---|---|
| 壁紙の張替え、給湯器交換など生活のための修繕 | 贈与税の対象にならない |
| 外壁塗装・屋根改修・キッチンや浴室の全面改装など建物価値が上がるもの | 贈与税の対象になる可能性あり |
リフォームで建物の資産価値が明確に上がると、「所有者に利益を与えた」と判断されやすくなります。
■ 贈与とみなされないための対策
① 使用貸借契約書を作る
「タダで借りている」だけではトラブルや税務リスクが残ります。
契約書に以下のような条文を入れておくのが安心です。
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借主は自己の居住目的でリフォームする
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所有者への返還請求をしない
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贈与の意思はない
② リフォームの目的を明確に
「自分が快適に住むため」であることを説明できるようにしておく。
たとえば、将来長く住む予定、家族構成に合わせた改修など。
③ 建物返還時の取り決めをしておく
退去時に「リフォーム部分は無償で返還する」など、双方が納得した形を文書で残しておきましょう。
■ まとめ：善意のリフォームが課税されることも
無償で借りた家をリフォームしても、
「自分のための修繕」であれば贈与税はかかりません。
しかし、所有者の財産価値を明確に上げるような大規模リフォームは、
“贈与”とみなされるリスクがあります。
特に親族間や知人間での無償貸借は、税務署が「実質的な贈与」と判断することもあります。
事前に契約書で整理しておくことが、あとあとのトラブル防止になります。
不動産と税金の関係は意外と奥が深い
「名義は親のまま」「タダで借りてる」「自費で直した」
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