【日進市で実家売却を検討中の方へ】介護施設入所後4年経過しても3,000万円特別控除は使える？
【日進市で実家売却を検討中の方へ】介護施設入所後4年経過しても3,000万円特別控除は使える？
「親が介護施設に入ってもう4年以上…。実家を売ると税金は高くなるの？」
日進市でも最近このご相談が非常に増えています。
親御さんが特別養護老人ホームや介護付き有料老人ホームへ入所すると、それまで住んでいたご自宅は空き家になるケースがほとんどです。
しかし、
- すぐには気持ちの整理がつかず売れない
- 荷物がそのまま残っている
- 兄弟で相談が進まない
- 「3年過ぎたら特例が使えない」と聞いて不安
このように売却のタイミングを迷っているうちに4年、5年経ってしまうご家庭も少なくありません。
では実際に、
介護施設入所後4年経過した家でも3,000万円特別控除は使えるのでしょうか？
結論からいうと、
ケースによって使える場合と使えない場合があります。
今回は日進市で介護施設入所後の実家売却を考える方へ、分かりやすく解説します。
まず知っておきたい「3,000万円特別控除」は2種類ある
多くの方がここを勘違いされています。
不動産売却時の3,000万円控除には、実は次の2つがあります。
① 親本人が売る場合の「居住用財産の3,000万円特別控除」
マイホームを売却したとき、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。
ただし条件として、
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
が必要になります。
つまり、親御さんが介護施設に入所して4年以上経っている場合、
原則この特例は使えない可能性が高いです。
② 相続人が売る場合の「空き家の3,000万円特別控除」
一方で、親御さんが亡くなった後に相続した実家を売却する場合は別の制度があります。
これが
被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除です。
国税庁では、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも一定要件を満たせば対象になると明記しています。
この制度であれば、
- 介護施設入所後4年
- 介護施設入所後5年
- それ以上
経過していても、相続後の売却で適用できる可能性があります。
日進市でよくあるのは「施設入所後そのまま空き家」パターン
日進市では、
- 香久山
- 岩崎台
- 赤池
- 米野木
- 本郷町
- 藤島町
など親世代が長年住んでいた戸建住宅が多くあります。
最近は親御さんが施設に入所したあと、
「まだ元気だから戻るかもしれない」
「思い出がありすぐ売れない」
という理由で空き家のまま維持し、数年後に売却相談となるケースが増えています。
この場合、確認すべきなのは
親名義のまま生前売却するのか、相続後に売却するのかです。
税額が大きく変わることがあります。
相続後なら4年経過していても適用できる主な条件
老人ホーム入所後でも空き家特例が使えるためには次の要件が重要です。
① 入所前まで親が自宅として住んでいたこと
投資用物件や賃貸物件は対象外です。
② 介護保険法に基づく一定の施設に入所していたこと
- 特別養護老人ホーム
- 介護老人保健施設
- 介護付き有料老人ホーム
- グループホーム等
③ 入所後、その家を賃貸や事業用にしていないこと
空き家のまま維持していた必要があります。
④ 相続開始直前まで一定の使用状態であったこと
荷物保管や一時帰宅程度は問題ありませんが、第三者居住は不可です。
⑤ 昭和56年5月31日以前建築なら耐震適合または解体更地売却
古い家はこの点も重要です。
適用できないケースも多いので注意
以下の場合は特例が使えなくなることがあります。
- 空き家期間中に賃貸に出していた
- 子ども家族が住んでいた
- 建物要件を満たしていない
- 売却書類の準備不足
- 相続から売却までの期限超過
「施設に入っているから大丈夫」と思っていると、後から控除が使えないケースもあります。
日進市の実家は“売る時期”より“売り方の整理”が重要
施設入所後4年経過していると、
「もう特例が使えないのでは」と焦ってしまう方が多いですが、実際には生前売却か相続後売却かで判断が変わります。
さらに日進市はエリアによって、
- そのまま中古住宅で売れるのか
- 解体更地が有利か
- 空き家特例を使うべきか
が大きく違います。
税金だけでなく、不動産の売り方も合わせて検討することが大切です。
まとめ｜4年経過しても諦めるのは早いです
介護施設入所後4年経過していても、
親本人が生前売却する場合
→通常の3,000万円特別控除は使えない可能性が高い
相続後に相続人が売却する場合
→老人ホーム入所者の空き家特例で3,000万円控除が使える可能性あり
この違いを知らずに進めると、数百万円単位で損をすることがあります。
日進市で介護施設入所後の実家売却相談はSAGAS不動産へ
SAGAS不動産では、日進市の
- 施設入所後の空き家
- 相続前後の実家売却
- 3,000万円特別控除の活用相談
- 解体するべきかそのまま売るべきか
このようなご相談を数多く承っております。
「まだ売るか決めていない」
「税金が心配」
そんな段階でも大丈夫です。
まずは損をしない整理から始めましょう。
