先祖代々の土地を売却すると税金が高くなる？知らないと怖い譲渡所得税
先祖代々の土地を売却すると税金が高くなる？知らないと怖い譲渡所得税
「実家を相続したけれど、使わない土地を売却したい」
「先祖代々の土地だから売却したらいくら税金がかかるの？」
このような相談を、不動産の現場ではよく受けます。
特に注意が必要なのが、先祖代々の土地の売却です。
なぜなら、税金が想像以上に高くなるケースがあるからです。
今回は、先祖代々の土地を売却する時の税金について、分かりやすく解説します。
こんな場合は税金が高くなる可能性があります
先祖代々の土地には、次のようなケースが多く見られます。
① 購入した時期がわからない
② 購入金額（取得費）がわからない
昔の土地の場合、売買契約書が残っていないことも多く、
・いつ買ったのか
・いくらで買ったのか
が分からないことがよくあります。
③ 所有者が住んでいない（3年以上）
自宅として住んでいれば
**「3,000万円特別控除」**という大きな税制優遇があります。
しかし、
・空き家のまま
・賃貸している
・長年放置している
などの場合は、この特例が使えないことがあります。
土地売却の税金の計算方法
土地を売却した時の税金は次の計算式で求めます。
課税譲渡所得 = 譲渡価格 − 取得費 − 譲渡費用
用語を簡単に説明すると
譲渡価格
→ 売れた金額
取得費
→ 土地を買った時の金額
譲渡費用
→ 仲介手数料・測量費・解体費など
取得費が分からないとどうなる？
ここが重要なポイントです。
取得費が分からない場合は、税務上
「売却価格の5％」
しか取得費として認められません。
つまり、
例）
土地売却価格
2,000万円
取得費（不明）
→ 2,000万円 × 5％ = 100万円
譲渡所得
2,000万円 − 100万円 = 1,900万円
この1,900万円に税金がかかります。
税率はどれくらい？
所有期間が5年以上の場合
税率は
約20％（所得税＋住民税）
になります。
つまり
1,900万円 × 約20％
＝ 約380万円
税金になります。
分かりやすく言うと
先祖代々の土地の場合
売却価格の約18％〜20％程度が税金
になることも珍しくありません。
だからこそ売却前の相談が重要
先祖代々の土地は
・取得費が分からない
・税金が高くなる
・特例が使えるか分からない
など、専門的な判断が必要になります。
しかし、
・空き家特例
・取得費加算
・相続税との関係
などを整理することで、税金が大きく変わるケースもあります。
まとめ
先祖代々の土地を売却する場合は
特に次の点に注意が必要です。
✔ 取得費が分からない
✔ 空き家で長年住んでいない
✔ 特例が使えない
この場合、
売却価格の約20％が税金になる可能性があります。
だからこそ、
売却する前に一度専門家へ相談することが大切です。
