思ったより安い!? 「相続した財産の現実」
思ったより安い!? 「相続した財産の現実」――“評価額と実勢価格のズレ”の正体
「親から相続した土地だから、きっと高く売れるはず」
そう思っていたのに、実際に査定してみたら――
「想像よりずっと安い…」
「売れないどころか、解体費や測量費の方が高い…」
こうした“相続後のギャップ”は、全国で驚くほど多く起きています。
今回は、その原因と対策をわかりやすく解説します。
1. 評価額と実勢価格のギャップ
相続税や固定資産税の計算に使われる「評価額」は、市場で実際に売れる価格（実勢価格）とは別物です。
| 種類 | 用途 | 実勢価格との差 |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 固定資産税・登記費用の算出 | 約70%前後 |
| 相続税評価額（路線価） | 相続税の計算 | 約80%前後 |
| 実勢価格 | 実際に売買される市場価格 | 時期・需要で上下 |
たとえば：
相続税評価で2,000万円の土地でも、実際に売れる価格は1,200万円…というケースも珍しくありません。
2. “価値が下がる土地”の共通点
見た目は立派でも、市場での需要が低い土地は価格がつきにくいものです。
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接道条件が悪い（再建築不可など）
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古い造成・擁壁に安全性リスク
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農地・山林・私道など、権利関係が複雑
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建物が老朽化し、解体費が高い
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駅や商業施設から遠く需要が少ない
特に、**地方や山間部では「売るより処分費の方が高い」**ケースもあります。
こうなると“資産”ではなく“負担”になってしまいます。
3. 維持費・税金という「隠れコスト」
相続した瞬間から、次のようなコストが発生します。
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固定資産税・都市計画税
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草刈り・管理・火災保険などの維持費
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測量・登記・解体などの処分費用
10年放置するだけで、維持費100万円以上になることも。
売れない不動産は「持っているだけで減る資産」になりかねません。
4. 共有名義トラブルで“動かせない財産”に
兄弟や親族で相続した場合、
「売りたい」「残したい」で意見が分かれ、話が進まないケースが多発します。
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一部の相続人が住んでいて売れない
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共有名義のまま登記放置
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分筆や測量費を誰が負担するかで揉める
結果、誰も使わないまま固定資産税だけ払う状態に…。
5. 「思っていた価値」と「本当の価値」を知るには？
相続前から、**実勢価格の“現場の声”**を聞くことが大切です。
✅ 不動産会社に査定を依頼（複数社）
✅ 測量・境界確認をして売却障害をなくす
✅ 維持費・処分費を含めた“実質価値”を把握
✅ 売却・賃貸・信託など、活用プランを比較
まとめ：「“資産”と思っていたものが、“負債”になる前に」
| よくある誤解 | 実際の現実 |
|---|---|
| 相続＝もらって得する | 維持費でマイナスになることも |
| 評価額が高い＝高く売れる | 市場では2〜3割低いことも |
| 相続してから考えればいい | 認知症・共有・老朽化で動かせなくなる |
✋最後に
相続は「もらう」ことよりも「引き継ぐ責任」の方が大きいテーマです。
もし、今のうちに財産の“本当の価値”を知っておきたいなら――
相続診断＋不動産査定を一度受けてみるのがおすすめです。
