日進市の相続不動産｜思ったより安い!? 「相続した財産の現実」“評価額と実勢価格のズレ”とは
日進市の相続不動産｜思ったより安い!? 「相続した財産の現実」“評価額と実勢価格のズレ”とは
「親から相続した土地だから、きっと高く売れるはず」
そう思っていたのに、実際に不動産会社へ査定を依頼すると、
「思ったより安い…」
「売れるどころか解体費の方が高い…」
そんな現実に驚かれる方が少なくありません。
日進市でも相続相談の現場でよくある話です。今回は、相続した不動産の評価額と実際の売却価格がなぜ違うのか、その理由と対策について分かりやすく解説します。
相続税評価額と実勢価格は別物
まず知っておきたいのは、「評価額」と「売れる価格」は違うということです。
相続の際によく使われる評価額には次のようなものがあります。
- 固定資産税評価額
- 相続税評価額（路線価）
- 実勢価格（市場価格）
一般的に、
- 固定資産税評価額は実勢価格の約70％程度
- 相続税評価額（路線価）は実勢価格の約80％程度
と言われています。
しかし、実際には市場の需要や立地条件によって大きく変わります。
例えば、相続税評価額が2,000万円の土地でも、実際に売却できる価格は1,200万円～1,500万円程度というケースも珍しくありません。
特に日進市周辺でも、エリアや土地条件によって価格差が大きくなる傾向があります。
「価値があるはず」が売れない土地になる理由
見た目には立派な土地でも、市場では評価されにくいケースがあります。
例えば、
- 接道条件が悪い
- 再建築が難しい
- 古い擁壁がある
- 境界が不明確
- 建物の老朽化が激しい
- 駐車場が確保できない
- 駅から遠い
このような条件があると買主が限定され、価格が大きく下がることがあります。
また、古家付き土地の場合は解体費用も考慮されます。
近年は建築費や解体費が上昇しているため、「土地価格－解体費」で査定されるケースも増えています。
相続した瞬間から発生する隠れたコスト
相続した不動産は所有しているだけでも費用がかかります。
代表的なものは、
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険料
- 草刈りや管理費
- 修繕費
です。
さらに売却する場合には、
- 測量費
- 境界確認費
- 相続登記費用
- 解体費
なども必要になることがあります。
「いつか売ろう」と思って放置している間に、数十万円から百万円以上のコストが発生することも珍しくありません。
共有名義が相続不動産を動かせなくする
相続で特に注意したいのが共有名義です。
兄弟姉妹で共有名義にした場合、
- 売りたい人
- 残したい人
- 貸したい人
それぞれ意見が異なることがあります。
結果として、
「誰も使っていないのに売れない」
という状態になるケースもあります。
日進市でも相続人同士の話し合いがまとまらず、長年空き家になっている事例は少なくありません。
本当の価値を知ることが相続対策の第一歩
相続で大切なのは、評価額ではなく「今いくらで売れるのか」を知ることです。
そのためには、
✓ 不動産会社へ査定を依頼する
✓ 境界や測量状況を確認する
✓ 解体費や維持費を把握する
✓ 売却・賃貸・活用方法を比較する
ことが重要です。
相続してから慌てるのではなく、親御さんがお元気なうちから財産の現状を確認しておくことで、将来のトラブルを大きく減らすことができます。
まとめ
多くの方が、
「相続＝財産をもらえる」
と思っています。
しかし現実には、
- 評価額が高くても売れない
- 維持費がかかる
- 相続人同士で揉める
- 空き家になる
といった問題が発生することがあります。
相続で本当に大切なのは、「いくら持っているか」ではなく「どう引き継ぐか」です。
日進市で相続や不動産売却を検討されている方は、一度不動産査定と相続診断を受けてみることをおすすめします。
財産の“本当の価値”を知ることが、円満な相続への第一歩になります。
