譲渡所得と「相続税を取得費に加算できる制度」を知っていますか？
実家を売却するときの税金
― 譲渡所得と「相続税を取得費に加算できる制度」を知っていますか？
相続した実家を売却するとき、
多くの方がこう言われます。
「相続税は払ったけど、
売却時の税金とは別ですよね？」
実はこれ、半分正解で、半分もったいない話です。
一定の条件を満たせば、
相続税の一部を“取得費”に加算でき、売却時の税金を減らせる制度があります。
今回は
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実家売却時にかかる「譲渡所得税」の基本
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取得費が分からない場合の注意点
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相続税を取得費に加算できる特例（相続税取得費加算の特例）
を、不動産と相続の実務目線で解説します。
① 実家を売却すると「譲渡所得税」がかかる
実家を売却したときの税金は、
次の式で計算されます。
この「譲渡所得」に対して
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所得税
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住民税
が課税されます。
ポイントは「取得費」
取得費とは、
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実家を買ったときの購入価格
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建築費
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購入時の仲介手数料・登記費用
などです。
② 取得費が分からないと税金が高くなる
実家の場合、よくあるのがこのケースです。
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何十年も前に購入
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親が亡くなり、契約書が見当たらない
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建築費の資料が残っていない
この場合、取得費が分からない＝概算取得費となり、
売却価格 × 5％
しか取得費として認められません。
これは、
税金がかなり高くなる原因になります。
③ 相続税を払っている人は要注意
「相続税取得費加算の特例」とは？
ここで重要なのが
相続税を取得費に加算できる制度です。
正式には
「相続税の取得費加算の特例」 といいます。
どんな制度？
相続した不動産を売却する場合、
その不動産に対応する
相続税の一部を取得費にプラスできる
という制度です。
つまり、
となり、
譲渡所得が圧縮され、税金が下がるのです。
④ どんな人が使えるの？
この特例が使えるのは、次の条件を満たす場合です。
✔ 主な条件
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相続や遺贈で不動産を取得している
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相続税を実際に納税している
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相続開始から 3年10か月以内 に売却
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確定申告で特例を適用する
特に注意したいのが
3年10か月以内 という期限です。
「相続して落ち着いてから売ろう」と思っていると、
知らないうちに期限切れになることも少なくありません。
⑤ いくら加算できるの？
加算できる相続税額は、
という計算で求めます。
正直、
自分で計算するのはかなり難しいです。
税理士・不動産の両方の視点が必要になります。
⑥ よくある「もったいない例」
実務でよくあるのが、次のようなケースです。
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相続税は払った
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実家を売却した
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でも取得費加算の特例を知らずに申告
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本来払わなくていい税金を払っていた
売却後に気づいても、
確定申告のやり直しができないケースもあります。
⑦ 実家売却は「売る前」に相談が重要
実家の売却は、
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不動産の価格
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相続税
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譲渡所得税
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特例の使い分け
がすべて絡み合います。
✔ 空き家特例が使えるのか
✔ 取得費加算が有利なのか
✔ 売却時期をずらすべきか
これは、
売る前に整理しないと判断できません。
まとめ
実家売却で損しないために
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実家を売ると譲渡所得税がかかる
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取得費が不明だと税金は高くなる
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相続税を払っているなら、取得費加算の特例を必ず確認
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期限は「相続から3年10か月以内」
「知らなかった」だけで、
数十万円〜数百万円の差が出ることもあります。
相続した実家の売却で迷っている方へ
税金の話も含めて、
「売る・売らない・いつ売るか」
一緒に整理するお手伝いをしています。
お気軽にご相談ください。
