親が介護施設へ入居した。4年が経過しても居住用財産の売却特例を使うことができるの？
介護施設入所後、4年経過しても3,000万円特別控除の適用は可能？
結論として、一定の条件を満たせば、介護施設に入所して4年以上経過しても「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用できます。
通常のルール
自宅を売却する際、通常は住まなくなってから「3年後の12月31日まで」に売却しないと特例は適用不可。
ただし、介護施設入所者については、特別な**「老人ホーム入所者の特例」**があるため、3年を超えても適用可能。
介護施設入所者の特例の要件
以下のすべての条件を満たせば、4年、5年経過しても3,000万円特別控除を受けられる。
所有者が介護施設（特定の老人ホーム）に入所したこと
介護保険法に規定される施設（※詳細は後述）
単なる引っ越しや家族と同居するための転居は対象外
入所前に自宅として居住していた
売却する家が、介護施設入所前のマイホームであること
投資用・別荘は対象外
売却時に自宅を「事業用・賃貸用」として使っていない
入所後に貸し出していた場合は適用不可
空き家のまま維持していた場合はOK
売却する建物が耐震基準を満たすか、更地にして売却する
昭和56年5月31日以前の旧耐震基準の建物の場合、売却時に耐震リフォーム済みであるか、更地として売却することが必要
売却の際に「老人ホーム等の入所者である」ことを証明できる
介護施設の入所証明書などを提出
対象となる介護施設
以下のような介護保険法に基づく施設に入所している場合が対象。
✅ 適用される施設の例
介護老人福祉施設（特別養護老人ホーム・特養）
介護老人保健施設（老健）
認知症グループホーム
介護付き有料老人ホーム
サービス付き高齢者向け住宅（特定施設入居者生活介護の指定を受けている場合）
適用されない施設の例
一般の賃貸住宅・シェアハウス
高齢者向け分譲マンション（介護サービスなし）
単なる家族の家（子供の家に転居など）
適用可能なケースと不可能なケース
✅ 特例が適用できるケース
80歳で自宅に住んでいたが、要介護2となり特養に入所。
住民票を移し、4年後に空き家のまま売却。
売却時に耐震基準を満たしている、または更地として売却。
→ 3,000万円特別控除の適用OK！
❌ 特例が適用できないケース
賃貸に出してしまった場合
介護施設入所後、家を賃貸物件として貸し出していた → 適用不可
家族が住んでいた場合
施設入所後、子供が住んでいた → 適用不可
耐震基準を満たしていない場合
昭和56年以前の家を耐震補強せずにそのまま売却 → 適用不可
まとめ
「介護施設入所者の特例」があるため、3年以上経過しても3,000万円特別控除の適用は可能！
✅ ただし、売却時に事業用・賃貸にしていないことが条件
✅ 売却する家が耐震基準を満たしている、または更地であることが必要
✅ 介護施設が一定の基準を満たす施設であることが必要
4年、5年経過しても適用可能なので、急いで売却する必要はなく、適切なタイミングで売却できるメリットがあります！
